Покупка квартиры — это значимое и ответственное событие, которое требует тщательной подготовки. Особенно внимательным стоит быть при приобретении жилья на вторичном рынке, где существует множество юридических и технических нюансов.
Покупка квартиры — это значимое и ответственное событие, которое требует тщательной подготовки. Особенно внимательным стоит быть при приобретении жилья на вторичном рынке, где существует множество юридических и технических нюансов. Константин Шмурнов, руководитель направления ипотечного страхования СберСтрахования, рассказал порталу "Россия. Кубань", какие риски могут подстерегать покупателей такого жилья и как их избежать.
У каждого объекта недвижимости есть история владения, и чем больше смен собственников у квартиры, тем выше вероятность возникновения юридических проблем. Чтобы минимизировать риски, необходимо тщательно изучить юридическую историю жилья. Сделать это самостоятельно бывает затруднительно, поэтому стоит привлечь квалифицированного специалиста — риелтора, юриста или нотариуса.
Если покупатель не проверит документы и не выявит потенциальные угрозы, он рискует остаться и без квартиры, и без денег. Формально продавец обязан вернуть средства при аннулировании сделки, однако на практике их может уже не быть.
На что обратить внимание перед покупкой
Арест и обременения. Первым тревожным сигналом может быть заниженная стоимость объекта — это повод для дополнительной проверки. Возможно, жилье находится под арестом по решению суда или имеет другие юридические ограничения. Чтобы выявить подобные проблемы, запросите выписку из ЕГРН через "Госуслуги" или Росреестр, а также выписку из домовой книги, заказать её можно в паспортном столе или управляющей компании. Это позволит установить текущее состояние объекта и обременений.
Задолженности по коммунальным платежам. Рекомендуется проверить финансово-лицевой счет квартиры, чтобы узнать о наличии долгов по оплате услуг ЖКХ. В ряде случаев новые владельцы могут столкнуться с необходимостью погашения накопившейся задолженности.
Незаконная перепланировка. Важно сверить планировку квартиры с техническим паспортом. Незарегистрированные изменения могут привести к серьезным проблемам, вплоть до необходимости восстановления исходного состояния помещений или уплаты штрафов.
Квартира в наследстве. Если объект недавно перешел продавцу по наследству, существует риск появления новых наследников, чьи права могли быть ущемлены — суд может признать их притязания обоснованными, и тогда сделка будет аннулирована. Чтобы минимизировать риски при покупке такой квартиры, уточните, как именно она была передана в наследство: когда и при каких обстоятельствах, а также были ли другие наследники или претенденты на имущество. Если жилье унаследовано по закону, убедитесь, что не было завещательных отказов и что продавец является единственным наследником. Далее, запросите выписку из ЕГРН и внимательно изучите историю перехода права собственности. Также проверьте техническую документацию и убедитесь, что продавец совпадает с данными в этих документах.
Приватизированное жилье. Необходимо убедиться, что в момент приватизации квартиры были учтены права всех зарегистрированных лиц, особенно несовершеннолетних. Отказ от приватизации должен быть оформлен добровольно и нотариально подтвержден. Также нужно проверить, что все зарегистрированные в квартире лица были сняты с учета — состав прописанных можно узнать, запросив архивную выписку из Росреестра или домовой книги.
Материнский капитал. Стоит узнать, был ли использован материнский капитал при приобретении квартиры — в этом случае основной риск для покупателя заключается в том, что продавец может не выполнить обязательства по выделению долей детям, что может привести к судебному оспариванию сделки и признанию её недействительной. Это можно проверить, запросив у владельца справку из Пенсионного фонда о расходовании материнского капитала, которая доступна через портал "Госуслуги" и выдаётся за несколько минут. Если маткапитал был использован, выясните, когда и в каком объёме были выделены доли детям. Особое внимание уделите проверке разрешения опеки, которое должно быть выдано в письменной форме. Также узнайте, как будет происходить выделение долей детям в новом жилье, и убедитесь, что продавец готов к сделке.
Зарегистрированные жильцы. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перед покупкой квартиры обязательно уточните, кто зарегистрирован в жилье или имеет право на проживание. Это важный момент, который может повлиять на легитимность сделки. Не всегда прописанные люди в квартире становятся потенциальной проблемой, ведь иногда владельцы просто не успевают изменить регистрацию. Но если среди зарегистрированных есть несовершеннолетние, лица, находящиеся в местах лишения свободы, на срочной военной службе или в психоневрологическом интернате, их выписка может оказаться невозможной даже через суд — в таком случае от покупки лучше отказаться. Для проверки истории квартиры вам также понадобится выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, в том числе архивная — она даст сведения о людях, зарегистрированных и выписанных в прошлом. Запросить архивную выписку можно в УФМС или управляющей организации.
Другие риски. Помимо юридических аспектов, покупатель может столкнуться с проблемами технического характера: неисправностью инженерных систем, скрытыми дефектами, плесенью. Также стоит учитывать социальный фактор — наличие конфликтных или шумных соседей.
Ошибка на этапе поиска недвижимости может привести к серьезным финансовым потерям в будущем. Чтобы избежать неприятных последствий, важно придерживаться следующих рекомендаций.
Взвешенно подходите к выбору недвижимости
Не принимайте решения о покупке под влиянием эмоций. Даже если квартира вам сразу понравилась, учитывайте другие факторы, например ликвидность объекта в случае перепродажи, развитость инфраструктуры района и транспортную доступность. Оцените перспективы роста цен на жильё в данной локации.
Оцените свою финансовую нагрузку заранее
При недостатке средств для покупки недвижимости важно заранее оценить свою финансовую устойчивость перед оформлением ипотеки, кредита или займов у знакомых. Старайтесь избегать кредитов с плавающей процентной ставкой, так как её резкий рост может значительно увеличить ежемесячные платежи. Анализируйте возможные изменения в доходах, чтобы не оказаться в сложной ситуации.
Покупая квартиру в ипотеку, необходимо учитывать не только сумму самого кредита, но и дополнительные расходы: оплату услуг риелтора и оценки недвижимости, комиссионные сборы и страхование. Также следует убедиться, что выбранный объект соответствует требованиям банка: у недвижимости должна быть юридическая чистота, отсутствие обременений и техническое состояние, соответствующее установленным нормам. Банк может дать предварительное одобрение на ипотечный кредит, но отклонить заявку в процессе проверки недвижимости. Если заёмщик не выполняет обязательства по выплатам, банк вправе по решению суда реализовать заложенную недвижимость для возмещения убытков. Поэтому банки проводят тщательную проверку документов на недвижимость и участников сделки.
Точная сумма, которую банк готов предоставить, определяется индивидуально после рассмотрения заявки. При расчёте учитывается не только официальная заработная плата заемщика, но и другие возможные источники дохода, такие как пенсия, арендные платежи или выплаты по гражданско-правовым договорам. Однако социальные пособия, алименты и стипендии в расчёт обычно не берутся.
Оцените будущие вложения в ремонт и интерьер
Перед покупкой тщательно осмотрите состояние строительных конструкций, инженерных коммуникаций и проанализируйте, какие работы вам придется проводить, для чего потребуется нанимать специалистов, а что можно сделать самостоятельно.
Защитите свои вложения с помощью страхования
Покупка квартиры — это крупные финансовые вложения, которые могут оказаться под угрозой в случае непредвиденных обстоятельств. Для снижения возможных рисков стоит рассмотреть страхование имущества и титульное страхование (от потери права собственности), особенно в случае самостоятельного выхода на сделку.
При стандартном обязательном страховании ипотечного имущества защита распространяется лишь на сохранность самого предмета залога, включая его основные элементы, такие как фундамент, стены и пол. Однако наиболее часто возникающие страховые случаи не касаются крупных повреждений. Нередко проблемы затрагивают мебель, отделку и личные вещи. Поэтому в рамках ипотечного продукта есть дополнительные опции — райдеры, которые позволяет расширить стандартный полис и обеспечить защиту для имущества внутри жилья. В случае различных инцидентов, таких как ущерб соседям по вашей вине, страховая компания возьмёт на себя компенсацию убытков — это избавит от лишних стрессов, длительных разбирательств и возможных конфликтов.
