Азбука ТСЖ для взрослых

«По замыслу властей на этих трех буквах, как на трех китах, должно покоиться счастливое будущее реформы жилищно-коммунального хозяйства, обеспечивая всем нам ухоженные дома, сияющие чистотой и порядком. Вот только прежде чем ваш дом начнет благоухать распустившимися в кашпо цветочками, краснодарцам надо суметь ужиться в самом ТСЖ. А это очень непросто. Судя по письмам и телефонным звонкам, поступающим в редакцию «КИ», вопросов о житье-бытье товариществ собственников жилья сегодня гораздо больше, чем ответов. В этой статье мы вместе с главным специалистом жилищного отдела департамента городского хозяйства и ТЭК администрации Краснодара Ольгой Рыдзелевой ответим на наиболее распространенные вопросы наших читателей.» Когда сосед тебе товарищ
Как создать или ликвидировать ТСЖ?
- Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация - объединение собственников квартир для совместного управления многоквартирным домом, владения, пользования и распоряжения общим имуществом, - рассказывает Ольга Рыдзелева. - На собрании (оно может проходить как очно, так и заочно) нужно выбрать правление, которое займется вопросами хозяйственной деятельности ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, а также утвердить устав товарищества. Решение о создании или ликвидации ТСЖ принимается на общем собрании собственников, представляющих более чем 50% от общего числа голосов в доме. Следует обсудить, заключать ли договор с управляющей компанией или заниматься обслуживанием дома самостоятельно. Принятые решения оформить в виде протокола и обратиться с ним в налоговую инспекцию, которая зарегистрирует ТСЖ как юридическое лицо. Также потребуется оплатить госпошлину, заказать печать и открыть расчетный счет. С этого момента начинается деятельность ТСЖ.
Как правильно провести собрание
Высший орган ТСЖ - собрание членов товарищества, оно созывается в порядке, определенном уставом. Собрание считается правомочным, если на нем присутствует более половины членов товарищества или их представителей. Компетенция этого органа довольно обширна и включает насущные вопросы, связанные с деятельностью ТСЖ. Чтобы прийти к соглашению по вопросам реорганизации и ликвидации товарищества, получения заемных средств, использования дохода от деятельности ТСЖ или сдачи в аренду общего имущества, необходимы две трети от общего числа голосов членов товарищества. По остальным вопросам, например о внесении изменений в устав или установлении размера обязательных платежей, требуется большинство голосов собственников помещений - членов ТСЖ, присутствующих на собрании. На общем собрании принимается и Устав ТСЖ, который определяет дальнейшую деятельность товарищества, но впоследствии он может быть изменен.
Где устав?
896 ТСЖ создано в 1228 многоквартирных домах кубанской столицы. Из них более 200 находятся под управлением управляющих организаций. Многие наши читатели недовольны тем, что зачастую председатели ТСЖ не предоставляют собственникам информацию о расходовании финансовых средств, поступивших на ремонт и содержание жилья, не показывают документы, в том числе Устав ТСЖ, который хранится в правлении ТСЖ.
- В уставе определены цели и задачи товарищества, а также полномочия правления, председателя и ревизионной комиссии. Жилищный кодекс РФ и устав регламентируют деятельность товарищества собственников жилья и полномочия его членов, - говорит Ольга Рыдзелева. - ТСЖ обязано предъявлять для ознакомления документы по обращению жильцов, проживающих в данном доме, даже если они не являются членами товарищества. Если правление не исполняет требования законодательства, председатель нарушает жилищное законодательство.
Что делать, если председатель игнорирует просьбу члена ТСЖ об ознакомлении, например, с уставом? Собственник в присутствии трех свидетелей может составить акт о том, что председатель не предоставляет те или иные документы. С этим актом необходимо обратиться в контролирующие органы, в частности в Государственную жилищную инспекцию края. Если в многоэтажке есть муниципальные квартиры, то по обращению граждан специалисты муниципального жилищного контроля управления по жилищным вопросам администрации Краснодара проводят проверки.
Согласно Жилищному кодексу товарищество вправе: заключать договор управления многоквартирным домом; определять смету доходов и расходов на год; устанавливать размеры платежей и взносов для собственников квартир и проч.
Как узнать, законно ли выбран председатель ТСЖ? Многое ли он может?
Ольга Рыдзелева поясняет: председатель может быть избран на общем собрании собственников помещений и правлением. Чтобы убедиться, законно ли он избран, достаточно ознакомиться с соответствующими протоколами. Доступ к подобного рода документам должен быть открытым для каждого члена товарищества, а также для собственника помещения, не являющегося членом ТСЖ.
Выбирайте оптимальную форму управления
ТСЖ массово начали создаваться в 2008 году, когда в кубанской столице заработал ФЗ № 185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». Одним из главных условий участия в федеральной программе являлся рост числа домов, в которых созданы ТСЖ. Сегодня многие дома отремонтированы, а ТСЖ, создававшиеся именно для участия в программе, остались и функционируют. За последние годы у жителей ТСЖ накопился целый ряд претензий, которые сегодня озвучиваются все громче и громче. «КИ» уже писали о конфликтной ситуации в ТСЖ «Озерки», где инициативная группа жильцов дома подозревала бывшего председателя в нецелевом использовании средств. В результате этот вопрос решался в суде. А сколько дел до суда еще не дошло?
- Собственникам помещений необходимо правильно выбирать состав правления, ревизионную комиссию, - подчеркивает Ольга Рыдзелева. - Это должны быть грамотные и активные люди, знающие законодательство. Хорошо, когда председатель ТСЖ компетентен во всем, но бывает и такое, что жители доверяют данный пост не всегда знатокам в области ЖКХ - ну нет таких в доме. В этом случае не надо отчаиваться, ведь правление ТСЖ вправе нанять квалифицированного управляющего. В этом случае задача ТСЖ - контролировать его работу.
Тонкости домового братства
Один из вопросов, поступивших в нашу редакцию: «Купили квартиру, начали ремонтировать, а нам говорят: в доме есть ТСЖ, не вступать в него не имеете права. Что будет, если не вступать в товарищество вместе со всеми?»
Вступать или не вступать в ТСЖ - решать вам (ст. 143 ЖК РФ). Принудить вас к этому никто не может. Тем не менее ряд решений ТСЖ обязателен для исполнения всеми собственниками в доме независимо от того, состоят ли они в товариществе или нет. Поясню. Если вы отказываетесь вступать в ТСЖ, воду и свет вам не отключат, санкций никто применять не будет, но вносить плату за коммунальные услуги вы все равно будете по тарифам, установленным товариществом.
Кстати, во многих краснодарских домах есть собственники, не захотевшие стать членами ТСЖ. Собственник, отказавшийся от членства в товариществе, не имеет права голоса на собрании его членов, однако принятые ТСЖ решения обязательны и для него.
Кому в ТСЖ жить хорошо?
Основной камень преткновения в том, что зачастую собственники помещений не хотят принимать активного участия в жизни общего дома. Ситуацию усугубляет то, что многие владельцы сдают свои квартиры и на время забывают о том, что они несут ответственность не только за свое жилье, но и за подвал, чердак, придомовую территорию и другое общее имущество. Сплоченность должна прийти с осознанием ответственности за жилье, за свою собственность. Пока что большинство считает, что достаточно приватизировать квартиру, и при этом совершенно не думает о том, что подъезд, лифт, лестницы, придомовая территория - это тоже общая собственность, о которой необходимо заботиться. Как показывает опыт, с пониманием этого и приходит сплоченность.
Как научиться эффективно управлять своим домом?
Советы для тех, кто хочет создать ТСЖ:
- Для начала необходимо попробовать собраться вместе, хотя бы с соседями, и обсудить возможность создания в доме ТСЖ или выбора управляющей организации для управления многоквартирным домом.
- Если есть желание создать товарищество, прежде всего изучите соответствующую литературу, проконсультируйтесь у специалистов. Последнее актуально на всех этапах перехода к самостоятельному управлению домом (особенно при продумывании проекта устава и проекта договора управления с обслуживающей организацией).
- Если товарищество уже создано, но вас не устраивает его работа, выясните у соседей их мнение о работе ТСЖ. Если недовольных будет много - на общем собрании переизбирайте правление и его председателя.
- Если возникают вопросы по смете, воспользуйтесь помощью специальных консалтинговых компаний, которые могут проанализировать смету расходов ТСЖ и установить их обоснованность.
- Помните, что правление ТСЖ в первую очередь должно заботиться о доме, о комфорте его жителей. Не стесняйтесь задавать вопросы председателю правления. Он должен внятно объяснять, куда и как расходуются деньги, собранные с жильцов.