Доходные дома возвращаются

«Сейчас доходные дома считаются новшеством, но в XIX веке такие многоэтажки были самой распространенной формой жилья. Большинство доходных домов строилось для людей разного материального достатка. Квартиры в них были от скромных до роскошных. Этому есть подтверждение и в литературных произведениях. Вспомнить хотя бы жалкую комнату Родиона Раскольникова из романа «Преступление и наказание» или роскошные апартаменты булгаковского профессора Преображенского. В дореволюционный период в Екатеринодаре тоже были доходные дома. Самый известный - дом Шишмана, четырехэтажное здание располагалось на углу улиц Красной и Северной. Опыт единичного строительства доходных домов в наше время уже есть у современного Краснодара. Чем отличаются такие дома от гостиниц и обычных квартир, сдаваемых хозяевами в наем? Кто в них живет и на каких условиях? Востребована ли такая форма жилищного строительства?» Бери чемодан
да въезжай
- Доходным считается многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи всех квартир в наем, - говорит генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. - Такие проекты не являются аналогом гостиниц. Ключевые отличия: уровень сервиса, длительность проживания и, безусловно, стоимость. Кроме того, это принципиально разные сегменты недвижимости: жилая, к которой относятся все доходные дома, и коммерческая (нежилая), к которой относятся гостиницы. Эта разница обусловливает кардинальные отличия в процессе строительства, эксплуатации и управления этими объектами.
В кубанской столице на сегодня имеется два таких дома: на ул. Сормовской, 202/2 и на ул. Автолюбителей, 52/2. Многоквартирные доходные дома ничем не отличаются от новостроек: благоустроенные придомовые территории, современные детские игровые площадки. Просторные квартиры сделаны под ключ, более того, оснащены необходимой мебелью и бытовой техникой. Единственное отличие от стандартных многоэтажек состоит в том, что квартиры сдаются в аренду, а не продаются.
Как нам рассказал менеджер отдела продаж и аренды компании-застройщика Арсен Григорян, первые доходные дома уже востребованы среди самых разных слоев населения. К примеру, меняют съемные у частников квартиры на такие же, но в доходном доме, иногородние студенты. Пожив в квартирах «не первой свежести», в которых и элементарной мебели порой нет, они сразу почувствовали разницу. Важно, что арендодатель, являясь юридическим лицом, имеет право, когда ему вздумается, изменить какие-либо условия заключенного с нанимателем договора без согласия последнего. А это значит, что ни цену за квартиру поднять, ни выселить неожиданно он уже не сможет. В двух домах свободные квартиры пока есть, но их не так много. Большим спросом пользуются квартиры подешевле и поменьше.
Контакты семейной пары Игоря и Татьяны Морозовых я нашла в Интернете. Списавшись с ними, узнала, что в одном из доходных домов они снимают двухуровневую квартиру за 40 тыс. рублей.
Татьяна отметила, что долго искали уютное место, неоднократно обжигались на обещаниях арендодателей, пока не нашли доходный дом. Заключили контракт с владельцем и уже около полугода живут в квартире.
Позицию администрации Краснодара в этом вопросе озвучил заместитель директора городского департамента строительства Александр Мадовский:
- Жилье должно строиться с учетом материального положения разных категорий граждан. Те горожане, у которых нет средств приобрести жилье в собственность, смогут жить в арендованных квартирах достаточно долго. Говорить о востребованности или невостребованности подобных объектов на данный момент рано, поскольку доходные дома - явление новое для нашего рынка, хотя и давно обсуждаемое. Существующие в городе доходные дома имеют приемлемый уровень заполняемости. Каждый может найти на рынке жилья квартиру по душе и по карману. Есть уверенность, что такая форма жилищного строительства будет востребована в городе.
Необходимость такого жилья Илья Володько связывает с общей востребованностью арендного жилья в Краснодаре, что, в свою очередь, обусловлено спецификой нашего города. Высоким уровнем деловой активности, большим объемом трудовой миграции, значительным количеством учебных заведений и при этом относительно низкой доступностью жилой недвижимости для большинства граждан. Все это обусловливает спрос на съемное жилье в Краснодаре в целом и на доходные дома в частности.
Цена вопроса
Складывается такое ощущение, что жилье еще изначально, на уровне проектных решений, было «заточено» под довольно состоятельных людей. Судите сами: арендная плата самой дешевой однокомнатной квартиры общей площадью 51 кв. м составляет 18 тыс. рублей в доме на ул. Сормовской. Таких расценок нет в доме на ул. Автолюбителей: цена на «однушку» стартует от 20 тыс. рублей. Двухкомнатные квартиры - от 23 тыс. рублей. Для сравнения: стоимость аренды однокомнатной квартиры в спальном районе города с хорошим ремонтом и частичной меблировкой и бытовой техникой составляет 12 - 16 тыс. рублей. А в новых домах с неразвитой социальной и дорожной инфраструктурой можно снимать квартиру еще дешевле, главное - поискать.
Месторасположение доходных домов нельзя назвать привлекательным. Далеко от центра, но это и не «гетто» на окраине, не те «клоповники», которые сейчас порой предлагают внаем владельцы жилья на вторичном рынке за такую же стоимость. В любом случае выбор остается за арендаторами.
А вот инвесторам, по словам Ильи Володько, такие проекты неинтересны. Сроки окупаемости доходных домов более десяти лет, а если продать квартиры по рыночным ценам, проект окупится за два года. Вторая причина - высокие риски таких проектов, причем как управленческие, так и рыночные. Огромные объемы ввода нового жилья в Краснодаре и значительная доля квартир, приобретаемых в инвестиционных целях и сдаваемых впоследствии в аренду, предопределяют высокую конкуренцию на рынке аренды жилья.
- У застройщиков нет серьезных стимулов заниматься строительством доходных домов, пусть даже на привлекательных условиях, с использованием ипотечных схем, - говорит Илья Володько. - Тем не менее девелоперы могут использовать этот инструмент в конкретных проектах, где рыночные риски будут высокими или рентабельность низкой. При этом следует отметить, что в Краснодаре на протяжении последних лет прослеживаются аномально большие объемы ввода жилья, значительная часть которого приобретается с целью инвестирования (последующей продажи или сдачи в аренду). Другими словами, объем предложения на рынке аренды жилой недвижимости в Краснодаре растет в геометрической прогрессии. Это не может не сказываться на ценах аренды, которые в последнее время остаются фактически неизменными, несмотря на стабильный спрос на съемное жилье. И в этом смысле проектам доходных домов придется выдерживать достаточно жесткую конкуренцию с традиционным арендным жильем. Предпочтут ли арендаторы снимать квартиру в доходном, а не в обычном доме, если стоимость аренды будет одинаковой? Скорее, да. Для потенциального арендатора жилья важна стабильность и прозрачные условия сделки, уверенность в завтрашнем дне. Кроме того, в разных ситуациях в составе доходного дома могут быть размещены и объекты инфраструктуры: прачечные, гладильные, детская комната и т.д. Выгодно это и государству - только потому, что позволяет легализовать рынок аренды жилья и увеличить бюджетные поступления.
- Илья Викторович, какая роль в этом вопросе отводится властям? Должен заработать механизм частно-государственного партнерства?
- Этот механизм уже запущен. В Краснодарском крае работает программа «Формирование арендного сектора жилья». Это и есть доходные дома, ее исполнитель - ОАО «Кубанское ипотечное агентство». Программа подразумевает специальную схему кредитования строительства доходных домов под льготный процент, что по замыслу авторов программы должно стимулировать девелоперов к строительству доходных домов. Однако в текущих рыночных реалиях строительство жилых домов на продажу все равно является более привлекательным и выгодным для застройщиков. С развитием жилищного строительства сроки окупаемости стандартных проектов, предназначенных для продажи, будут расти, и привлекательность возведения доходных домов будет повышаться. Однако это вопрос более отдаленной перспективы.
- Какие заманчивые «пряники» нужны, чтобы бизнес захотел ввязаться в эту игру?
- Сейчас и в течение ближайшего времени девелопмент таких проектов будет интересен бизнесу только при условии более активной государственной политики в данной сфере. Например, если государство будет компенсировать стоимость аренды земли под такие проекты, а также расходы на подведение и подключение инженерных коммуникаций. Предоставление на льготных условиях земельных участков и софинансирование строительства объектов инженерной инфраструктуры со стороны государства и муниципальной власти могло бы существенно повысить инвестиционную привлекательность сегмента и привлечь деньги частных инвесторов. Тогда девелопер будет тратить средства только на строительство самого доходного дома, что значительно снизит его себестоимость и повысит финансовую эффективность таких проектов.
Зара Хушт