Как купить квартиру без подвоха

«Очередное громкое дело о мошенничестве в особо крупном размере ведется Первым отделом по расследованию особо важных дел СКР по краю. Пострадавшими по делу признаны 46 человек, общий нанесенный им имущественный ущерб составляет более 80 млн рублей.» о версии следствия, в 2012 году жительница создала преступную группу, в которую вовлекла четверых своих знакомых. Злоумышленники распределили роли и начали выступать как представители трех организаций-застройщиков. Клиентам они демонстрировали подложные договоры об участии в долевом строительстве высотных домов на улицах Восточно-Кругликовской, 70-летия Октября и Сормовской. При этом цена за квартиру предлагалась существенно ниже той, по которой реализовывали квадратные метры реальные застройщики. После гражданам выдавались подложные квитанции об оплате первоначального и последующих взносов, а полученные от них деньги тратились. В настоящее время фигуранты заключены под стражу или находятся под подпиской о невыезде. Следствие продолжает устанавливать круг потерпевших от действий мошенников, а также объемы причиненного ущерба. История, скорее всего, закончится печально не только для аферистов, но и для тех, кто им доверился. Вряд ли стоит надеяться на то, что они вернут в полном объеме свои деньги или получат квадратные метры, которые оплатили. Как же поступить, чтобы не оказаться в таком же положении? Предлагаем нашим читателям пошаговую инструкцию, которая пригодится каждому, кто решил улучшить свои жилищные условия. Универсального рецепта, гарантирующего на 100 процентов безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, не существует. Но при этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила. и Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по ФЗ-214. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Это ваша гарантия на случай, если застройщик будет не в состоянии выполнить свои обязательства или окажется банкротом. С договором в руках вы сможете рассчитывать на возврат вложенных денег. и Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете, но взамен не получаете никаких гарантий. Суть предварительного договора в том, что он заключается на период строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает (так как он нигде не регистрируется) и вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного - защиты, которую ему гарантирует закон о долевом строительстве ФЗ-214. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, и взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т. д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой. Более того, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, когда стороны должны оформить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Проще говоря, если ни вы, ни застройщик не проявите инициативу о заключении основного договора до окончания срока действия предварительного, вы потеряете и деньги, и квартиру. В таком случае необходимо направить строительной компании письмо с требованием заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении). Можно также лично вручить письмо застройщику, но убедиться, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохранить у себя. В случае вексельной схемы клиенту предлагают заключить два договора - предварительный и купли-продажи векселя. Именно этим векселем клиент и будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор. При этом вексель и предварительный договор между собой никак не связаны, соответственно, вы опять же не застрахованы от потери вложенных средств, не защищены ФЗ-214, не можете предъявлять претензии, связанные с неисполнением обязательств по строительству, качеством строительных работ и т. д. Когда дом будет достроен, строительная организация со своей стороны может передумать заключать с вами основной договор. В таком случае вы имеете право потребовать вернуть сумму, прописанную в векселе. Но к этому моменту, с учетом инфляции, она может «весить» значительно меньше той, которую вы изначально внесли. Это и есть так называемые серые схемы продажи квартир, к которым прибегают строительные организации, желающие избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед дольщиками. и Прежде чем купить квартиру у застройщика, убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика, как это положено по закону «О долевом строительстве». и Если застройщик предлагает заключить ДДУ, удостоверьтесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ или сети Интернет, - он обязан сделать это за 14 дней до подписания договора с первым участником долевого строительства. Застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно, вам обязаны ее предоставить. и Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере. и Изучите отзывы о строительной организации, возводящей дом, в котором вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую деловую репутацию, опыт строительства и уже сданные в этом регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв. и Изучите историю строительства конкретного объекта. Возможно, безупречную до этого репутацию фирмы, возводящей дом, подпортил финансовый кризис, и денег не хватило на достройку именно того объекта, в котором вы собрались покупать квартиру. Конечно, в таком случае застройщик обязан прекратить продажи, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме. и Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. Даже если все документы в порядке и ни вас, ни юриста ничего не смущает, и в десятиэтажном здании уже достраивается девятый этаж, обязательно на всякий случай съездите лично на стройплощадку и убедитесь, что это действительно так. На ограждении каждой стройки есть информационный щит, на нем будет написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Изучите его и убедитесь, что возводится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой вам сообщили. и На момент заключения договора еще раз внимательно прочитайте все документы, которые подписываете. Договор должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией. Должны быть указаны срок передачи квартиры, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства. Итак, покупка квартиры в новом доме, несмотря на кажущуюся простоту, является довольно сложной задачей. Ведь важно выбрать хорошего застройщика, убедиться в чистоте его намерений, проверить документы. Но лучше потратить время и изучить процесс лично, не доверяя его риелторам или третьим лицам, которые могут проявить недостаточно уважения к вашим деньгам.