«К 1 июля все многоквартирные дома на общем собрании собственников должны принять решение о способе формирования фонда капитального ремонта общего имущества. Как идет этот процесс в крае, какие вопросы при этом возникают - на такие темы состоялся наш разговор с заместителем председателя комитета ЗСК по вопросам промышленности, строительства и ЖКХ Светланой Хобленко. »
- Светлана Александровна, ваш комитет провел в крае цикл семинаров по осуществлению капремонта многоквартирных жилых домов. Есть ли у жителей края понимание необходимости создания такого фонда? Сколько многоквартирных домов уже сделали этот выбор? Какие вопросы чаще всего при этом возникали?
- Понимание, безусловно, есть. Более того, есть и такие собственники, которые, не дожидаясь наших разъяснений, фактически начали эту программу реализовывать, понимая, что их имущество никто, кроме них, в порядок не приведет и содержать не станет.
Хотя, конечно, вопросы возникали, прежде всего со стороны тех, кто никаких усилий для ремонта своего жилья никогда не предпринимал.
Многим, оказалось, не по душе то, что законодатель ввел в этом вопросе всеобщую обязанность, прекращающую дебаты на тему: почему я, а не государство? Мы на наших семинарах отвечали на этот вопрос с точки зрения закона. Объясняли, что мера эта вынужденная и принята прежде всего в интересах граждан. К сожалению, когда шла массовая приватизация жилого фонда, не подумали о том, чтобы зафиксировать уровень так называемого недоремонта по каждому дому. И это дало основание собственникам помещений, никогда не ремонтирующих свое имущество, и свой «недоремонт» отнести к числу государственных: поди разберись!.. А теперь получается, что эти личные «недоремонты» мы должны устранять всем миром. В том числе и за счет налогоплательщиков, которые своими собственными средствами (а не за счет бесплатной приватизации!) построили свое жилье и добросовестно его содержат. А таких - половина населения. Согласитесь, это не совсем правильно, так ведь?
- А ведь на семинарах звучало и такое: да не станем мы наш дом ремонтировать, и что вы можете нам сделать? Как вы на них отвечали?
- Я отвечала, что, если собственники не станут выполнять закон, не будут оплачивать в фонд капремонта небольшие взносы, предусмотренные федеральным и краевым законом, рано или поздно к ним в дом придут представители контролирующих органов и привлекут к ответственности за неисполнение закона.
- А депутаты-то чем могут помочь?
- А задача депутатов - разъяснить людям и сам закон, и последствия его неисполнения. Наши семинары охватили все муниципалитеты, проводили их две-три группы одновременно. В них участвовали руководители ТСЖ, представители советов домов, управляющих компаний, заместители глав муниципальных образований по вопросам ЖКХ. А еще мы пригласили самих собственников жилья и депутатов. Потому что при реализации таких законов, как Жилищный кодекс РФ, Закон о проведении капремонта, затрагивающий практически каждого собственника, должна работать связка «избиратель - депутат». Кто, как не депутат, должен разъяснить, рассказать об этом нововведении. И если бы депутатский корпус органов местного самоуправления работал активнее, то вопросов на уровень края выходило бы значительно меньше. Проводя семинары, мы старались сподвигнуть наших коллег-депутатов на то, чтобы они этим занимались. Думаю, что семинар был и для них полезен, они узнали много нового, получили важную для себя информацию.
- А вот интересно, сколько многоквартирных домов уже выбрали способ формирования фонда капремонта?
- Пока, к сожалению, эта работа продвигается медленно. По информации департамента ЖКХ, отслеживающего эту ситуацию, к середине июня такую работу проделали всего 7 процентов собственников многоквартирных домов края (то есть провели общие собрания и определились со способом формирования фонда капремонта МКД). А тем, кто выбрал способ формирования - спецсчет, еще и счет в кредитной организации надо открыть… А ведь в программу включено почти 19 тысяч многоквартирных домов. Конечно, это не может не тревожить.
- И что же будет с теми собственниками, кто до сих пор не определился со способом формирования фонда капремонта?
- Если до 1 июня собственники не собрались, не приняли такого решения, то орган местного самоуправления должен сынициировать проведение собрания. 1 июля те дома, где эти собрания все же не состоялись, могут быть без дополнительного предупреждения, решением органа местного самоуправления переданы под юрисдикцию регионального оператора. Вопрос этот очень серьезный, и в первую очередь не для собственников, а для органов местного самоуправления, так как бездействие может привести к дополнительным судебным издержкам.
7 июня была проведена встреча в Челябинске активистов в сфере ЖКХ с премьер-министром Дмитрием Медведевым. Форум проходил под девизом «ЖКХ - новое качество». Не были оставлены без внимания вопросы проведения капремонта: речь шла о многом, в том числе о том, что это необходимое направление, к которому надо готовиться и активно им заниматься.
- Светлана Александровна, считаете ли вы, что нормативная база капремонта нуждается в корректировках? Если да, то в каких?
- Нормативная база, регулирующая проведение капремонта, плотно увязана и с Жилищным кодексом, и с Правилами предоставления коммунальных услуг, и с тарифной политикой. Поэтому мы можем корректировать только региональное законодательство, но в рамках переданных нам полномочий. Что касается федерального законодательства, то мы готовим свои предложения по изменению этого законодательства или принимаем обращения в соответствующие органы по необходимости принятия какого-то решения. К примеру, в адрес депутатов Государственной думы РФ мы уже направляли неоднократно свои предложения. Готовим свои предложения и по итогам семинаров.
- Это, например…
- Скажем, сегодня мы исходим из того, что в программу капремонта включены и те дома, которые на момент приватизации уже были капитально отремонтированы. Для собственников, которые выбрали способ накопления средств на капремонт на спецсчетах и которые сумели дружно скооперироваться, выполнить необходимые ремонтные работы, указанные в текущем периоде программы, досрочно, законодатель предусмотрел право приостановления уплаты взносов (решением общего собрания) до конца текущего периода. А вот для тех собственников, которые ушли под эгиду регионального оператора, такая возможность законом не предусмотрена. Я считаю, что таким образом допущена по отношению к ним несправедливость. Возможно, следует разработать какой-то особый порядок участия в программе недавно сданных или капитально отремонтированных домов.
На мой взгляд, нужны обязательные дополнения в систему кредитования проведения капремонтов. Огромный плюс регионального оператора в том, что он может кредитоваться даже под гарантию бюджета. Для тех же, кто выбрал спецсчет, взять кредит - большая проблема. И очень правильно, что после челябинской встречи Дмитрий Медведев дал поручение правительству отработать механизм получения кредита собственниками, пошедшими по пути формирования фондов на спецсчетах. Они, я считаю, могли бы взять кредит на ремонт под залог своего имущества или через подрядчика, привлеченного для выполнения тех или иных работ.
Думаю, что не совсем справедливо, что от участия в программе оттеснили управляющие компании. Они не могут быть ни владельцами счетов, ни осуществлять работы по капремонту. А ведь если сравнить их и ТСЖ, то мы увидим, что именно в управляющей компании работают профессионалы, специалисты в области ЖКХ - как минимум на 50 процентов. Там есть инженеры, бухгалтеры, руководитель, постоянно повышающий квалификацию. А руководитель ТСЖ - это, как правило, инициативный человек, которому доверили управление домом, однако зачастую не имеющий специальных знаний и опыта. Тем не менее только ТСЖ (ЖСК) разрешено открывать спецсчет. А ведь если взять картину неплатежей, то в одинаковой мере задолжниками становятся и ТСЖ, и управляющая компания. Да, есть управляющие компании, от которых нужно избавляться. Однако чаще им надо помогать. Ведь и действующее законодательство говорит о том, что и управляющая компания, и ТСЖ - в равной мере поставщики коммунальных услуг, они в равной степени отвечают и за качество услуг, и за техническое состояние дома.
- Есть два способа формирования фонда: создать региональный счет или воспользоваться услугами регионального оператора, то есть «общего котла». Что бы вы посоветовали выбрать собственникам?
- В первую очередь, собственники должны понять, что региональный оператор - это не коммерческая, а государственная организация, деятельность которой финансируется исключительно за счет средств краевого бюджета. И ни одного рубля из фонда капитального ремонта региональный оператор не имеет права использовать на иные цели. Законом определено, что он несет субсидиарную ответственность за свои действия перед собственниками, если, например, он сделал некачественный ремонт или выполнил его не вовремя. К тому же есть попечительский совет, в который входят представители общественности, специалисты, депутаты, которые будут постоянно контролировать работу этого регионального оператора. Возглавляет совет вице-губернатор края Вадим Лукоянов - это тоже говорит о статусе совета. Осуществляется общественный контроль, и, конечно, работу регионального оператора проверяет такая профессиональная структура, как государственная жилищная инспекция и прочие контролирующие органы, министерства, в том числе контрольно-счетная палата края.
В отношении спецсчета такого контроля нет, там все самостоятельно, под собственную ответственность. И сегодня, к сожалению, нет даже четкого механизма, который полностью гарантировал бы сохранность этих средств. Здесь ведь вмешивается так называемый человеческий фактор в лице собственника счета. Это, кстати, второй плюс регионального оператора - ему легче закредитоваться в отличие от держателей спецсчета.
И наконец, у регионального оператора есть штат квалифицированных специалистов по всем направлениям проведения капремонта. И представьте, как сложно будет, к примеру ТСЖ, выбравшему спецсчет, списать деньги на оплату проделанной работы: надо будет предъявить в кредитную организацию проектную документацию, экспертизу проекта, акты выполненных работ и т. д. У тех же, кто выбрал регионального оператора, всех этих проблем не будет, потому что это полномочия оператора. А задолжники? Ведь сегодня есть муниципальные образования, в которых число граждан, регулярно оплачивающих коммунальные услуги, не более 80 процентов. А региональный оператор, имеющий в штате юристов, будет вести работу по взысканию задолженности. То есть четкость, профессионализм, возможность работать в наших кредитных условиях и субсидиарная ответственность, безусловно, перевешивают чашу весов в сторону регионального оператора. Я бы посоветовала спецсчет выбирать только в том доме, который, во-первых, новый или после капитального ремонта. Во-вторых, это должны быть дома, имеющие примерно одинаковый состав жильцов: большинство пенсионеров или, может быть, это активные, хорошо знающие друг друга люди, возможно, в свое время работавшие на одном производстве. То есть дом - как одна семья. И, конечно, в нем не должно быть неплательщиков, с которыми придется судиться.
- При определении порядка проведения капремента учитывается полнота взносов собственников. Значит ли это, что если в доме много должников, то капитальный ремонт в нем проведен не будет?
- Да, значит. Но только том случае, если этот дом избрал способ накопления - спецсчет.
- И что же тогда делать его законопослушным жильцам?
- В этом случае есть два пути: во-первых, провести собрание, срочно собрать деньги и начинать ремонтировать, во-вторых, можно принять решение о переходе к региональному оператору. Если же жильцы изначально выбрали регионального оператора, такого с ними не случится. Нет денег - региональный оператор сам возьмет из общего котла или кредит, это уже будет его проблема. Параллельно будет вести работу по взысканию задолженностей.
- А если дом признан аварийным?
- Да, если дом призван аварийным, собственники деньги на капремонт не платят. Не собирают они взносы и в случае, если ветхость дома определена в 70 и выше процентов, если это дома блокированной застройки, а также если стоимость ремонта одного квадратного метра выше установленных по региону 5,33 рубля. Их дома не включены в программу капремонта. Но, согласитесь, жильцам таких домов не позавидуешь: им придется или самостоятельно собирать средства и латать свое строение, или принимать меры для перевода своего дома в категорию домов, подлежащих сносу и переселению. Кстати, сейчас рассматривается вопрос включения в программу переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, признанного таковым после 1.01.2012. Кстати, рассматривается вопрос возможности строительства нового дома на том же земельном участке после сноса аварийного. Иными словами, определят право на первоочередное предоставление места под строительство дома на месте снесенного.
- Что делать, если собственник продал квартиру? Куда пойдут его деньги, выплаченные на капремонт?
- Деньги на капремонт - это принадлежность дома, и они остаются в общей сумме фонда, не возвращаются бывшему собственнику. Новый собственник продолжит пополнять фонд капремонта этого же дома.
- А должны ли жильцы нового дома, скажем, сданного в 2013 году, формировать фонд капитального ремонта или могут в протоколе общего собрания собственников записать решение о том, что в ближайшие три года такой фонд они не будут открывать?
- Они не могут этого сделать, если их дом не относится к домам, указанным выше, и не включен в региональную программу капремонта МКД. Следовательно, они обязаны совершить действия в соответствии с законодательством: выбрать способ накопления фонда, владельца счета, открыть счет в кредитной организации либо передать необходимые документы региональному оператору. Закон един для всех и подлежит исполнению.
Марина Аванесова
