Упадут ли цены на недвижимость?

«Рост стоимости валютной пары доллар-евро, резкое снижение цены на нефть - все это отражается не только на экономике страны, но и на уровне жизни каждого из нас. И хотя из-за нестабильности ситуации эксперты дают прогнозы неохотно, люди хотят знать, что их ожидает, тем более по ценам на недвижимость - вложение именно в нее остается самым верным способом сохранить сбережения.» Будут ли меняться цены на недвижимость этой осенью? Какова ситуация на этом рынке в Краснодаре? После всплеска цены и спроса на недвижимость в конце прошлого года в первом полугодии наблюдалась иная тенденция По данным популярного сайта «Avito Недвижимость», во втором квартале этого года объем спроса на рынке жилой недвижимости Краснодара оказался на 19% ниже, чем в предыдущем квартале, и на 30% - аналогичного показателя прошлого года. При этом, что интересно, наибольшим спросом пользовалось вторичное и загородное жилье (37% и 34%), спрос же на новостройки был ниже - 27%. Наименьший же интерес вызывала возможность купить комнаты в квартирах - всего 2% от всех звонков (переход по ссылке «показать номер»). На рынке квартир наибольшим спросом пользовалось малобюджетное жилье стоимостью менее 50 тыс. рублей за квадратный метр. Об ощутимом падении спроса говорят и риелторы. - С прошлого года продажи квартир значительно упали. Риелторские агентства дают разные цифры: у некоторых спад достиг 70%, кому-то повезло больше - падение составило «всего» 30%, - говорит исполнительный директор Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова. - Особенно плохо обстоят дела на вторичном рынке. Ипотека под него составляет более 14%, «вторичку» сейчас практически не берут. А вот квартиры от застройщиков, где предлагается ипотека с господдержкой под 11,4%, покупают. Хотя, конечно же, люди берут кредиты с большой осторожностью. - В начале 2015 года мы испытали трудности в реализации квадратных метров, - говорит девелопер Максим Ясенецкий. - Центральный банк поднял ключевую ставку, и ипотечные продукты стали недоступны. Многие на волне падения рубля успели купить недвижимость в конце декабря, а в этом году уже ничего не брали. Сложилась тяжелая ситуация, и мы ждали действий ЦБ, а также решений Правительства РФ по поддержке строительного, жилищного сектора. В лето мы вошли спокойно, работали. Тем не менее продажи упали, в том числе через ипотеку - действия на финансовых рынках не могли не отразиться в нашем секторе. Надеемся, что до конца года курс валют стабилизируется, и в 2016 год мы войдем с новыми реалиями. По оценкам компании MACON Realty Group, в первом квартале 2015 года активность покупателей на первичном рынке жилья Краснодара также существенно замедлилась. Что касается цены, то во втором квартале этого года средняя цена за 1 кв. м на первичном рынке города уменьшилась на 3,7% в сравнении с первым кварталом. При этом, чтобы активизировать спрос, застройщики стали проводить различные акции: на рынке появились предложения со стоимостью квадратного метра ниже среднерыночной, с предоставлением дешевой ипотеки и длительной рассрочки. Помогают продавать жилье госпрограммы по материнскому капиталу и военной ипотеке. На конец второго квартала средняя цена в новостройках составляла 43,4 тыс. рублей за квадратный метр, что на 3,7% меньше, чем в первом квартале этого года. Неудивительно, что лучше всего продаются квартиры в домах эконом- и среднего класса - от 12 до 19 продаж в месяц на жилой дом. При этом, сообщают аналитики компании, ряд комплексных - раскрученных - проектов эконом-класса («Большая Восточно-Кругликовская», «Времена года», «Спортивная деревня» и т. д.) продают квартиры значительно успешней - благодаря разумным ценам, компактным планировкам, снижающим общую площадь и, следовательно, стоимость жилья, большей, чем у конкурентов, скорости строительства. Что касается бизнес-класса, то в этом сегменте вполне успешными являются жилищные комплексы «Большой», «Речной бриз», «Центральный» и некоторые другие. При этом однокомнатные квартиры составляют 70% от объема предложений, двухкомнатные - 25,4% от общего количества возводимого жилья, трехкомнатные и более - 4,7%. Будут ли снижаться цены? По мнению генерального директора MACON Realty Group Ильи Володько, на строительном рынке Краснодара за последние несколько лет сложилась уникальная ситуация: мы имеем самый большой объем рынка при самой низкой цене. Статистика подтверждает: Краснодарский край уже очень много лет занимает лидирующие строчки по объемам ввода жилья в России. В этом рейтинге он пропускает вперед только Московскую область. У нас очень низкая цена, очень невысокая рентабельность строительства - 7 - 9 %, и огромный рынок, большое число сделок. По оценкам аналитиков компании, средневзвешенная стоимость цены на жилье снизится в 2015-2016 годах от 2 до 5% в год, в зависимости от сегмента. Во многом снижению цен и сдерживанию их роста в дальнейшем будет способствовать выход большего числа новых проектов в отдаленных районах города. По мнению же самих девелоперов, падение цен возможно, но незначительно - просто потому, что ниже себестоимости продавать нет смысла. А аналитики риелторской фирмы «Каян» считают, что вряд ли стоимость квадратного метра понизится больше чем на 10% по отношению к началу 2015 года: в Краснодаре цена меняется, хотя и с опозданием, вслед за изменениями на московском рынке. За шесть месяцев этого года цены на столичную недвижимость бюджетной и комфортной категорий снизились на 8%, делюкс, элитную и бизнес-категорию - до 40%. Впрочем, ряд экспертов считает, что традиционный осенний подъем цен на жилье, всегда связанный с окончанием лета и активизацией сделок, может произойти и в этом году, но он будет незначительный. Что касается еще одного прогноза - по снижению темпов жилищного строительства, то он не сбылся. В первом квартале этого года наш край стал лидером среди субъектов РФ: ввод в эксплуатацию жилья по сравнению с тем же периодом прошлого года вырос на 28,3%, это около 1,338 млн квадратных метров. Немалый вклад в этот показатель внес краевой центр: за полгода на 90 % выполнен годовой план по строительству жилья - введено в строй более 1 млн 150 кв. м. И еще один неблагоприятный прогноз, который тоже пока не оправдался: о возможности новой волны обманутых дольщиков, новой волны недостроев, как было в 2008-2009 годах. Сейчас этого не произошло. Почему? - Нельзя проводить прямую параллель, - считает первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ» Даромир Обуханич. - Кризис 2008 - 2009 годов был иным, более резким. Нынешняя кризисная ситуация - растянутая во времени. Плюс, конечно, многие застройщики научились работать в кризис - понимали, готовились. Само по себе долевое строительство не представляет никакой опасности для дольщика, если он выбрал проверенную компанию-застройщика, осуществляющую свою деятельность в рамках закона. В 2008 году многих кризис застал врасплох. Пока запас прочности у застройщиков остался, кто-то финансовую «подушку» себе подложил, кто-то растянул во времени свои нагрузки. Но это, увы, не может продолжаться годами. Если не восстановится нормальная система банковского финансирования, то эти проблемы могут появиться. Марина Аванесова