Сам себе калькулятор

«Сколько должен получать краснодарец, чтобы купить в кредит однокомнатную квартиру?» Отдай банку среднюю зарплату Сегодня так много говорят о доступности жилья, что невольно складывается впечатление, что не купить хотя бы однушку в Краснодаре может только ленивый. Предложений действительно очень много. Как среди новостроек, так и на вторичном рынке. Жилья много уже настолько, что оно не совсем обеспечивается покупательским спросом. Но есть банки, которые в последний год тебя буквально атакуют предложениями взять «доступные» кредиты. Чтобы правильно рассчитать свои силы, надо соизмерить свои доходы и расходы. Насколько способен типичный краснодарец со средними доходами купить без проблем квартиру в ипотеку? Попробуем посчитать. По оперативным данным интернет-портала Бюллетеня недвижимости BN.RU, за первую майскую неделю строящееся жилье подорожало на 0,7% и предлагалось в среднем по цене 44,2 тыс. руб. за кв. м. В среднем по рынку новостроек изменение средней цены предложения на однокомнатные квартиры составило 0,5%. Средние цены предложения за за первую майскую неделю этого года составили на однокомнатные квартиры 1,9 млн руб., на двухкомнатные - 2,9 млн руб., на трехкомнатные - 4,5 млн руб. Возьмем для примера однокомнатную квартиру в новостройке стоимостью 2 млн рублей. Для того чтобы понять, какую часть средств тебе придется отдавать банку, если ты приобретешь эту квартиру, несложно воспользоваться ипотечным калькулятором, который есть на сайте любого банка. Я для себя нашла неплохие условия на ипотечном калькуляторе, которые можно считать средними. При ставке в 12% годовых по акции одного из крупных госбанков можно найти возможность минимального ипотечного взноса в 10 процентов. Забиваю в ипотечный калькулятор основные параметры по стоимости квартиры в 2 млн рублей с первоначальным взносом в 10%, ставкой 12% годовых сроком на 15 лет (именно на столько в среднем россияне оформляют ипотечные кредиты). У меня получился ежемесячный платеж 21 123 рубля. По данным Краснодарстата, среднемесячная начисленная зарплата в марте 2014 года составила 25 697,7 руб. Таким образом, при этих параметрах банку ты должен отдавать практически свою среднюю зарплату. Наши расходы растут Однако ты же не можешь отдать банку 21 тысячу рублей и святым духом питаться. Посмотрим, сколько мы тратим в месяц, чтобы накинуть эти расходы на ежемесячный ипотечный взнос. Величина прожиточного минимума в Краснодарском крае в 1-м квартале 2014 года в расчете на душу населения составила 7421 рубль, что выше аналогичного показателя предыдущего квартала на 3,7%. Стоимость продуктов питания потребительской корзины увеличилась на 4,3%, непродовольственных товаров - на 3,2%, услуг - на 3,2%. Однако вряд ли весь город живет соответственно величине прожиточного минимума. А в целом потребительские расходы в среднем на душу населения складываются сегодня на уровне 19 553 рубля в месяц. Интересную тенденцию можно наблюдать в сухих колонках статистики. По оперативным данным Краснодарстата, в январе - феврале 2014 года денежные доходы населения сложились в сумму 233,7 млрд руб., а денежные расходы - 250,5 млрд руб. Денежные расходы населения превысили доходы на 16,8 млрд рублей. По данным статистики, если посмотреть на структуру денежных расходов в 2014 году, то явно идет тенденция к уменьшению денег на руках, к уменьшению сбережений во вкладах и ценных бумагах. Зато идет увеличение расходов на покупку товаров, оплату услуг и увеличение уплаты обязательных платежей и взносов. По-русски говоря, у нас становится меньше денег, мы стали больше тратить, потому что в связи с падением рубля и ростом курсов валют у нас выросли цены на питание, подорожали транспорт и услуги. И эта тенденция будет продолжаться. Значит, наши потребительские расходы вряд ли будут оставаться на средней цифре в 19,5 руб. в месяц. И надо закладывать как минимум процентов на 10 больше. Таким образом, чтобы средний краснодарец смог взять в ипотеку однокомнатную новостройку, он должен получать как минимум 42,5 тыс. рублей в месяц. Есть много нюансов Мы попросили экспертов прокомментировать наши подсчеты. - Есть много нюансов, - рассказала «Краснодарским известиям» руководитель «Межбанковского ипотечного центра» Дарья Сидорова. - Люди стараются накопить на вступительный взнос как можно больше средств, чтобы тело самого кредита было как можно меньше. Предполагается, что сегодня много средств находится в тени. Люди живут не только на зарплату. У многих всегда есть какие-то дополнительные доходы: помощь родителей, подработки, какие-то сделки, приносящие человеку деньги. Да и у самих банков немало программ, которые уменьшают либо увеличивают процент по ипотечному кредиту в зависимости от кредитной истории заемщика. - Как, на ваш взгляд, повлияют на ипотечный рынок новые законы? Банки с настороженностью ждут 1 июля, когда вступит в силу Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)». С этой даты договоры кредитования (в том числе и ипотечные) должны содержать полную сумму выплат заемщика, то есть скрытые комиссии окажутся вне закона. - На мой взгляд, ипотечный договор - самый прозрачный документ в банковской сфере. Ничего страшного не будет для банков, и не бойтесь, что банки свои неудобства выразят в каких-то дополнительных процентах. Если ставка по ипотеке и будет колебаться, то в пределах 0,5%, не больше. - А санкции, предпринятые к ряду банков, могут как-то повлиять на общий рынок ипотеки? Ведь паника способна на многое… - Вряд ли. Сейчас мы видим одно: несмотря на то что этот инструмент, возможно, не для всех доступен, интерес к нему растет. Наоборот, в период чистки банковского сектора и ослабления курса рубля мы видим, что люди снимают свои депозиты, добавляют ипотечные кредиты и приобретают инвестиционную недвижимость, пытаясь защитить свои накопления. Выбирай и варьируй О том, что можно варьировать различными условиями при ипотечном кредите, мы говорили и с другим нашим экспертом, Алексеем Погребенко, заместителем начальника отдела департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации Краснодара. Если увеличить первоначальный взнос, найти банк с наименьшей процентной ставкой и иметь хорошую кредитную историю, ипотека может быть и не столь обременительной для семейного бюджета. - Корректнее все-таки говорить о покупке квартиры в ипотеку для семьи как минимум из двух человек, - поделился Алексей. - Это более типичная ситуация. Вдвоем, как известно, жить гораздо экономнее, а доходов будет в два раза больше. Перед заемщиком стоит задача не только подобрать для своей семьи качественное и комфортное жилье, но и правильно рассчитать свои финансовые возможности, чтобы обслуживаемые платежи по кредиту не были непосильным бременем для семейного бюджета. - Каким, на ваш взгляд, должно быть соотношение ежемесячного платежа и совокупного семейного дохода? - Не более 30 - 40%. В этом случае можно говорить о более-менее комфортном уровне обслуживания долга по кредиту. Превышение этого соотношения будет ощутимо для семейного бюджета. В российской практике платеж по кредиту не должен превышать 50% дохода заемщика, а некоторые банки согласны кредитовать заемщиков, у которых платеж составляет до 60% от дохода. При этом повышенные риски банк закладывает в процентную ставку. Процентная ставка зависит от размера первоначального взноса, срока кредитования, наличия дополнительного страхования жизни и ответственности заемщика. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечному кредиту в крае на начало 2-го квартала текущего года составила 12,6% (в 2013 году - 12,9%). Цены на рынке недвижимости Краснодара зависят от категории квартир (новостройка или вторичка), района города, класса жилья. Средняя цена за 1 кв. м по итогам 1-го квартала 2014 года: на первичном рынке - 42,2 тыс. руб., на вторичном рынке - 50,3 тыс. руб. Если следовать данной информации, покупка 1-комнатной квартиры на первичном рынке составит 1688 тыс. руб., на вторичном - 2012 тыс. руб. При минимальном первоначальном взносе в 30% заемщику потребуется кредит в сумме 1181,6 тыс. руб. и 1408,4 тыс. руб. соответственно. - За счет каких параметров можно уменьшить свой ежемесячный взнос? - Хорошая кредитная история и продолжительный срок кредитования. Ежемесячный платеж при сроке кредитования на 20 лет составит 13,5 тыс. руб. и 16,1 тыс. руб. соответственно. Таким образом, по моим раскладам, заемщик должен иметь совокупный доход в сумме от 34 до 40 тыс. руб. Как видим, можно по-разному рассчитывать свои будущие затраты при ипотечном кредите. Но, вольно или невольно, ты выходишь на цифру в 40 тыс. рублей. А теперь давайте посмотрим на цифры в среднем по стране и другим регионам. Чтобы приобрести типичную 50-метровую двушку на вторичном рынке в ипотеку, россиянин в среднем должен получать 76 000 руб. в месяц, москвич - 238 604 руб. в месяц, петербуржец - 120 289 руб., а жители Московской области и Приморья - более 112 000 руб., посчитали аналитики компании «Финэкспертиза». Данные Росстата подтверждают: уровень зарплат в стране сильно отстает от пожеланий продавцов недвижимости и банкиров. Светлана Журавлева