Всплытие?

«Еще несколько месяцев назад все эксперты нас уверяли, что рынок недвижимости Краснодара достиг дна, роста цен не будет и самое время покупать квартиру. И вот рынок зашевелился - девелоперы заговорили о поднятии цен на недвижимость в связи с новой ситуацией. Так мы на дне или всплываем? Об этом - эксперты «КИ».» Деньги из банков «побежали» в квартиры - Мы еще в конце прошлого года прогнозировали рост цен на жилье в связи с падением рубля и чисткой банковского сектора, - поделился с нами Руслан Попов, президент НП «Кубанская палата недвижимости». - Тенденцию снимать вклад и покупать недвижимость мы наблюдаем уже три месяца, и, думаю, это продлится еще примерно полгода. Сейчас идет устойчивое повышение спроса на покупку жилья. И любые новости с финансовых рынков о закрытии очередного банка только подливают масла в огонь. Квартира, по мнению людей, стремящихся сохранить свои сбережения, становится более защищенным инвестиционным активом по сравнению с остальными инструментами. Наши партнеры по банковскому сектору говорят о том, что в январе-феврале нынешнего года резко увеличилось число выданных ипотечных кредитов. Да, кредит сегодня брать выгод- но - девальвация рубля «съест» часть твоего долга. Все это сформировало усиление спроса и подвигает участников рынка на то, чтобы поднять цену квадратного метра. Эти движения скорее импульсивны, связаны с истерикой, чем с трезвым расчетом. Спрос на квартиры усиливается за счет тех клиентов, которые просто ищут способы вложения своих накоплений. То есть это вторая, третья квартира. Но такие покупки не составляют большинство и по большому счету не должны влиять на рынок. А у людей, которым действительно негде жить и которые хотели бы купить квартиру, рано или поздно денег будет все меньше и меньше - в связи с ростом курсов валют и повышением цен. Им не до квартир. И вот тогда этот легкий ажиотажный спрос остановится. - То есть, по большому счету, это не реалии рынка, спрос подогревался от воздуха, от новостей на рынках? - Да, реально цены могут вырасти процентов на пять, больше им пока просто не с чего подняться. - Повлияет ли ситуация с Крымом на наши цены? - У желающих купить жилье на юге, на берегу теплого моря появилась интересная альтернатива - Крым. Спрос на него есть уже сейчас. Пока люди митинговали в эйфории на площадях, бизнесмены звонили в агентства по недвижимости с вопросом: а нельзя ли прикупить кусочек Крыма? Сейчас с оформлением юридических вопросов там все непросто, а вот через пару месяцев возможен ажиотажный спрос. Он будет основан просто на интересе людей к этой инвестиционной составляющей и новым возможностям. Это может оттянуть от нас почти половину «чужих», приезжающих клиентов. Что тоже повлияет на наши цены, явно не в сторону их увеличения. Девелоперам хочется поднять цены, но… - Объективных причин для этого я не вижу, - рассказал «Краснодарским известиям» генеральный директор компании «Присли» Евгений Есипенко. - Ну, во-первых, мы сталкиваемся с продажами недвижимости каждый день и пока не видим никаких резких движений. Просто ряд девелоперов, пользуясь некоей ситуацией на Украине и ослаблением рубля, - хочет поднять цены на недвижимость. Но давайте посмотрим реально, а есть ли к этому объективные предпосылки? Сегодня рынок в Краснодаре перенасыщен. На 2014 год девелоперы получили, насколько мне известно, разрешения на строительство около 2 млн кв. метров жилья. Город способен купить не более 1,5-1,7 млн кв. м. На остальное просто у людей нет денег. Спроса на большее количество пока нет. Откуда взяться повышению? - Какие факторы сегодня влияют на повышение цены? - Возрастание спроса. Да, небольшое оживление было, когда стали лопаться некоторые банки и резко пошел в гору курс валют. Напуганные чисткой банковского рынка клиенты стали забирать из мелких банков деньги и вкладывать их в покупку жилья эконом-класса, такого, чтоб его было «легко купить - быстро продать». То есть это были инвестиционные квартиры. Но это подогрело рынок, по моим наблюдениям, процента на три-пять, не больше. Второй момент, который влияет на цену, - увеличение доходов населения. Вряд ли мы можем сейчас сказать, что у нас это происходит. Идет тихое, ползучее повышение цен на продукты питания, бензин. Третий фактор, влияющий на цену, - уменьшение ставок по кредитам, которого тоже нет. - Ситуация на Украине повлияет как-то на рынок недвижимости, как вы думаете? Хлынет ли к нам поток беженцев, как предрекают некоторые аналитики? - Где вы видите поток беженцев в Краснодаре? Ни одной сделки у нас по этой теме нет. Предположим, некоторые украинцы захотят перебраться на Кубань и купить здесь жилье. Но для начала им надо продать там свою недвижимость, а это, судя по всему, проблематично в том хаосе, который происходит на Украине. Да и цены у нас слишком разные. И покупательская способность украинцев оставляет желать лучшего, вряд ли это сильно подогреет наш рынок недвижимости… Еще раз повторюсь - есть сильное желание у застройщиков поднять цены, пользуясь случаем. Но реальных предпосылок к этому нет. В основном рынок формируется за счет сделок купли-продажи жителями Краснодара и края, это 90 процентов, не меньше. И лишь пять - десять процентов жилья покупается приезжими - в основном, жителями Сибири, Дальнего Востока, Ставрополья. Поэтому говорить о том, что беженцы с Украины повысят нам цены на жилье на 20 процентов - это, по меньшей мере, некорректно. Платить проценты «чужому дяде»? Интересно себя ведут в этом опросе сами застройщики. Обзвонив почти с десяток крупных компаний, мы столкнулись с тем, что девелоперы с неохотой обсуждают публично тему повышения цен на жилье. Ряд наших респондентов вообще отказались от комментариев. Другие тянули кота за хвост в «лучших традициях» чиновничьей бюрократии: напишите письмо, в течение месяца мы вам ответим. Из чего мы сделали вывод, что компании осторожничают, стоят на перепутье, у них нет четкой стратегии - что делать со своими ценами дальше, и они хотят посмотреть на ситуацию. Разъяснение от лица застройщиков нам дал генеральный директор ЗАО «Краснодарпроектстрой», депутат ЗСК, доктор экономических наук Батырбий Тутаришев. - Вот на днях депутаты ЗСК, работающие в комитете по вопросам промышленности, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, банкиры, страховщики, застройщики и все заинтересованные лица как раз обсуждали этот вопрос на специальном совещании. С одной стороны, нельзя поднимать цену на жилье, сегодня она достаточно сбалансирована. Стоимость цемента, металла, других материалов пока не выросла настолько критично, чтобы мы могли поднимать цены. А с другой - с 1 января этого года рынок долевого строительства заработал по новым правилам. Вступил в силу закон, требующий обязательного страхования ответственности застройщиков. Казалось бы, есть ФЗ-214, который защищает все права дольщиков, зачем еще городить какие-то новые правила, которые будут только увеличивать цену квадратного метра жилья? Тариф по данному виду страхования колеблется от 0,5 до 12% стоимости одного кв. метра жилья. В связи с этим рынок немного замер. Имеют право в старом режиме достраиваться только те объекты, которые уже строились до вступления в силу этого закона. А все новые должны застраховать свои риски, для них период страхования начинается с момента регистрации договора долевого участия в органах юстиции и заканчивается выполнением обязательств компании перед дольщиком. Конечно, это увеличит цену квадратного метра у тех компаний, которые начнут строить свои объекты в нынешнем году. Это большие деньги, которые дольщик должен заплатить не заказчику, а «чужому дяде». И брать их девелоперы будут с клиента, откуда ж еще? Второй момент, который влияет на цену, - это контроль за качеством и сроки строительства объекта. Как только мы сократим все административные барьеры, которые препятствуют строительству, станем соблюдать нормативные сроки и качество строительства, дешевле будет и цена квадратного метра. А чем больше компания будет растягивать сроки сдачи объекта, тем новостройка будем дороже. Наша задача - убрать эти барьеры, которые препятствуют строительству. Сами девелоперы не заинтересованы в том, чтобы поднимать цены на жилье, но если мы не отрегулируем острые моменты, то это неизбежно произойдет. Светлана Журавлева